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房地产赚快钱模式引发三重危机 交房成最危险时刻

在“唯规模论”的年代，中国房地产行业飞驰电掣站在时代的风口。自2015年中国房地产市场步入有史以来最疯狂的一轮上涨，此轮牛市已然在一二三四线城市之间轮动着涨了整整三个年头。

三年狂欢，已然让人们习惯了歌舞升平而忘记了海平面下潜藏的冰山，直到它露出峥嵘的一角。

“我们要求每年的增速是100%，所有人都在迎着压力追求规模。”一位房企高管告诉第一财经记者。的确，在过去的两三年时间内，规模成为地产大佬们较劲的角斗场，“DOUBLE”成为他们的口头禅——谁无法做到翻倍，就不足以在行业里占据一席之地。这使得翻倍增长这种原本常见于小企业身上的戏码，却在中国巨无霸房企身上频繁上演。

但是，真正的车手都明白一个道理：过快的速度之下，再可靠的赛车都有可能暴露于失控的风险之中。同理，对于速度的迷恋也曾让无数企业家和商业帝国轰然倒塌。

“思所以危则安矣，思所以乱则治矣，思所以亡则存矣。”当行业步入新一轮调整周期，是时候对过往的疯狂进行一番反思。

施工进度赶不上销售速度

鉴于房地产行业的预售制度，已售商品房中唯有交付使用部分才可以计入营收。按照一般逻辑，营收增长幅度应与销售增长幅度存在高度相关性和一致性，但过去两三年中，房地产企业营业收入增长幅度明显滞后于销售增长幅度，在很大程度上显示出工程施工跟不上销售的节奏。

过去，万科曾经是以周转取胜的代表，而如今，这方面的标杆当数碧桂园。在碧桂园的项目管理体系内，要求三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”原则进行操作，即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。

快速周转给碧桂园带来了业绩的激增。2017年碧桂园合约销售额5508亿，一跃成为国内最大的地产开发企业。不过，随着该公司规模的扩大，局部区域和城市在追求速度的进程中逐渐暴露出意料之外的问题。

7月27日，安徽省六安市人民政府官方微博称，7月26日23时至24时，六安城区降雨量达70毫米/小时，短时风速7级左右。23时40分许，金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，造成6人死亡、10人受伤的重大安全事故。

在此之前的6月24日，该公司上海奉贤项目发生的坍塌事故造成多名人员伤亡，并被安监部门认定为生产安全责任事故。根据安监部门报告，该项目“存在任意压缩工期，隐瞒危险性较大的工程不上报”等违规行为，对事故发生负有责任，建议给予行政处罚。

如果说，房屋质量和房企规模构成一对隐喻，那它体现了这个行业极致的两面性。在悲观者看来，规模的发展出现巨大的泡沫，无论多么膨胀都无法掩饰产品的空虚。而在乐观者看来，发展过后总是脆弱，这是高速发展必然的代价。

杠杆扩张埋下财务安全隐患

作为最典型的资金密集型行业，房地产在高速扩张的进程中，离不开资金方的支持和匹配。因此，在极致的经营杠杆之外，房企的财务杠杆往往也会用到极致，其资产负债率在行业规模扩张的同时不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。

负债比率上升，房地产行业整体债务总额也水涨船高，偿债压力逐渐显现。据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，到期量分别高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

偿债高峰到来，然而新的融资却略显青黄不接。同策研究院数据显示，2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少了41.34%，融资总额创近1年（2017年5月至今）来最低，情况实在不容乐观。

在周期的调控下，无论是大企业，还是小企业，都在面临暴风雨的考验。不久前，一家TOP30房企被曝出旗下投资公司针对在职员工以基金购买形式推出一个投资产品。最低100万，每次增加50万，利率18%。而购买300万以上，利率20%，每季度结息一次。

高增长背后潜藏的管理失控

房地产企业扩张的负面影响中，还有一个因素是容易被外界所忽略的，那便是企业内部管理问题。事实上，当市场急速狂奔之际，许多公司根本无暇在内部管理上下功夫，从而导致乱象丛生。

专业人才青黄不接，使得房地产企业只能到处挖人，人力成本大幅攀升。地产人网发布的《中国房地产行业薪酬数据报告》显示，薪酬总额领涨的前十名中，以中小房企的身影居多。而若将维度聚焦在15家重点房企上，融创中国和华夏幸福的涨幅最高和次高：华夏幸福薪酬总额涨幅为70%，融创中国则高达181%。其中，华夏幸福的薪酬涨幅已连续三年保持50%左右。

专业人才不足必然导致公司许多环节业务水平的直线下降，但更让公司头痛的是，营销、投资条线人才流动巨大，进一步带来管理难度的增加，因为这两条线的寻租和贪腐空间最大。

“我们商业地产总经理离职的原因就是因为贪污，他向每个品牌要回扣，才可以入驻商场。”一位TOP30地产高管告诉记者。

“房企不应该只看当年销售情况，而是要关注可持续发展，保证规模、效率、财务等多方面的协同，才能保障未来的可持续性。”北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹说。

不久之前，一家TOP3房企旗下二级子公司在独立运营并快速扩张后，最终面临管理失控的困局，而不得不把其中一半的项目划到其他平级的子公司名下。

在行业过冬之际，企业会变得更加注重内功的修炼。也许，“唯规模论”已经畅行三载之后，终于走到了需要被修正的时间当口。

来源：第一财经日报

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