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楼市调控政策升级

如果说此前楼市调控是限购限贷的V1.0版本,那么3月份以来的本轮调控正式升级为V2.0，北京离婚一年买房算二套，成都部分区域不准跨区域买房，厦门新购房需两年后才可交易……调控政策更加精细化。

年限“卡位”

今年3月中旬以来的这轮调控政策对于购买人和出售人的纳税、离婚等相关年限，进行了精准规定。3月22日，北京规定，购房资格中的连续5年纳税记录，由过去的每年至少1次，改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。

针对一些假离婚来套取第二套购房资格的做法，已经被监管层所警惕。北京规定离婚一年内继续购房，需要采取二套购房的认定标准。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一做法更大程度上确保首套购房群体的基本购房利益，预计北京此类做法会得到其他城市的模仿。

购房后快速抛售赚取差价的方式，也行不通了。在福建厦门和福州，均出台了限售政策。3月24日，厦门发布新政，在全国首创了“房屋买卖后需要两年才可以交易”。很快，福州也原原本本地跟进了这一政策。

“厦门确实很多人在炒房”，一名厦门地产界人士说，去年限购政策出台后，很多人想尽各种办法找关系、花钱买名额，很多人利用各种杠杆借钱买房，中介也在制造涨价氛围，这次政策出来后，一些投资客的投资行为将受限制。

“从购房交付定金到领取房屋钥匙，需要一年，再到办理房产证至少需要一年，这意味着购房者如果换房，至少需要四年时间。”严跃进说，可见福建两地限售版本是从房屋流通性角度来强制管制。

购房区域设限

一部分城市为了防止投资客炒作，采取了区域设限的办法调控。成都最近的楼市新政，没有涉及信贷内容，而是着眼于区域限购：在所有限购区域，购房者必须具有本区域户籍或在本区域稳定就业并连续缴纳社保24个月以上。

在成都升级限购出台的当天晚上，部分楼盘临时决定开盘，加紧网签，成都各大中介开始在晚上集中备案。由于涌入用户过多，成都市房管局的网站一度被挤瘫痪。

记者咨询成都多个售楼处得知，限购出台后，购房人的观望情绪还是比较明显，和限购前比，成交量有了下滑。目前工作主要是以帮助客户解决限购之后遇到的一系列问题为主。

成都高新区的龙湖九里晴川一名销售人员表示，“只有高新区户籍和在高新区社保满足24个月以上才能购买此处房产。若您不符合条件，可以看看配偶或者其他亲人符合不符合，否则就无法购买，这个限购政策没有任何变通的办法。”

不过，这一政策并未将所有区域卡死。在成都，除了高新南区、天府新区外，其余11个区域如若社保满足两年以上，不受限制。成都一名业内人士坦言，这次限购对成都本地人的影响并不是很大，但对外地人有影响，成都户口也将变得很吃香。

在区域设限之外，还有一些针对个人设限的新颖做法。如厦门新政规定，厦门市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。北京进一步加强房贷的审批，无收入大学生购房原则上按二套房贷发放。

遏制产品炒作

在一线城市，一些特殊的产品类型炒作遭遇精准打击。如北京的商业、办公类项目和学区房。北京规定，商办新房只能出售给企业，二手商办项目可以出售给个人，但应当符合名下在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社保或个人所得税。

链家地产一名经纪人表示，北京出台商办新规当天，链家针对个人客户的商办项目已经全都下架。

记者在东五环一些中介门店看到，商住类产品房源均已下架。“新规第二天，我们全体到总部去学习这次规定了。”一名不愿具名的经纪人表示，公司这一带的门店重点是做商住，这段时间只能转向做住宅。

此外，针对北京学区房的炒作问题，北京教委也两次出手。北京市教委明令称“过道学区房”不能作为入学资格条件。

中原地产首席分析师张大伟表示，调控政策已经进入“三认+三限时代”：认房认贷认离，限购限签限价。在这样的大环境下，创新调控开始持续出现。北京、成都、厦门等城市有望进入低迷调整期，“成交量已经出现了明显下调，很可能在2季度出现价格调整。”

业内人士建议，在细化房地产调控政策的同时，还要探索长效机制，着眼长远完善各地多层次住房体系建设，尤其在供给端，要加大土地和住房供给，如北京、福州等地最近均开始加大土地供应。

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