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房贷涨、棚改凉、房产税加速,楼市怎么办?2020年终见分晓

国家统计局发布了6月份70城的房价变动情况，总的来看，依然是涨声一片。

70城中，海口以3.9%的涨幅领涨全国，紧随其后的是3.3%的丹东和3.2%的三亚，新房价格有所下跌的城市仅南京、无锡、蚌埠和平顶山等4个城市，而二手房方面也仅有上海、福州、厦门的价格有所下跌， “70城63涨”，情况依然不是很乐观。

“各地继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施”，但是冷冰冰的数字恰恰反映出来的是房地产市场的一片火热。

新东方董事长俞敏洪在参加节目时直言，10年20年后，房价将达到三四十万一平米。会这样吗？

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当下的房地产市场，就像歌里唱的那样，“心火烧、心火烧，心扉呀，关不住了。”

调控和去杠杆，并没有能够阻拦住资金往房地产市场聚拢。尤其是是最近的市场条件下，债务违约越来越频繁，P2P说暴雷就暴雷，股市更是跌破了各种“底”，再加上贸易战、人民币贬值等因素，好像除了房地产，也没有什么靠谱的渠道可以安放我们这些不安的资金。

所以，有钱人全款买房，二线城市新开盘的楼盘验资就能冻住堪比房地产商市值的资金，而没钱的就只能继续加杠杆，“二等公民”“三等公民”也是要买房的。

关不住心扉的还有房地产商，他们当然也不会放过这么一个房价上涨的红利期，打鸡血式的高周转，来加快开发速度以及资金流转的速度。而根据微博财经博主爆料，一向以高周转著称的碧桂园又出幺蛾子，在某项目的誓师大会上，真的喝起了“鸡血”。

房企是真的着急了。

今年上半年个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比增长18.6%，房地产开发贷款余额为9.63万亿元，同比增长24.1%，其中保障性住房开发贷款余额为4.08万亿元，同比增长37.4%，除个人房贷的增速有所回落外，开发贷和保障性住房开发贷的增速比上年末均有上升。

而在另外一方面，除了市场化因素尤其是套利因素外，就是在政策层面，出现了一种左右互搏的局面，一面是非热点城市的去库存政策，一面是政府主导的大规模棚改，两个都是急迫的“民心工程”，但是到了实施层面，却又尴尬了起来。

无论是去库存还是棚改的货币化安置，都成了制造需求从而导致房价上涨的推手。

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那么房地产市场会一直火下去么？其实猫哥以前也跟大家聊过的，这种趋势并不可持续。

比如个人住房贷款，不仅贷款困难，房贷利率也大幅增加，很多地方上浮超过30%。

融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。在35个监测城市中，首套房贷平均利率最低仍为上海，而东莞以6.13%高居全国榜首，哈尔滨、郑州、武汉也均突破了6%。

假如猫哥贷款100万，按20年等额本息还款计算，总利息67万，比基准利率状态下，需要多缴纳10万元的利息，而如果上浮至6%，那么需要支付的总利息就达到72万。而这一切的前提，还是贷款属于首套房。

而分析人士也认为，房地产行业的从严调控在下半年也会持续，对于房地产相关贷款而言也会呈现出稳中趋紧的态势，而贷款利率也呈现出了继续上涨的态势，那么本就紧张的资金链，就更加压力山大了。

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而我们讨论比较多的棚改，也在起变化。

各省棚改出现逐级轮动行情，2018年棚改计划开工量整体涨跌互现。贵州、陕西、云南等省小幅下调棚改计划，同比跌幅控制在10%-20%之间。湖北、宁夏、青海等省棚改市场规模明显回落，同比跌幅超40%。海南更是大幅调降棚改计划，全年计划开工量低至1.36万套，同比骤降63%。

与此同时，江西、河北、广西等省调升棚改计划，同比均有不同比例的增长。山东续创新高，棚改计划开工量升至84.33万套，同比增加5%。甘肃、新疆增长尤为迅速，同比分别增长40%和28%。

而在棚改的货币化安置方面，住建部明确表示要“因地制宜”， 部分省份也响应号召：

● 山东首次取消货币化安置奖励，不再鼓励货币化补贴；

● 湖南则提出，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策；

● 江西也强调住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度；

● 广东则提出，控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

我们也知道，这一轮棚改的时间节点在2020年，在这个时间之前，无论是棚改PSL还是货币化安置，还存在诸多变数，但是在棚改完成后，变数变定数，行情还在不在呢？

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而对房地产市场而言，真正放大招的时候，就是祭出“房地产税”，而各种渠道放出来的风声都在暗示，房地产税可能真的快来了。

社科院学者张明在2018国际货币论坛上发表演讲，分析当下的房地产市场状况，认为会出现三种状况：开放需求，再次暴涨；房地产税提前开征；拖着。

而其中再次暴涨和拖着导致更大的供需矛盾都不是政府希望看到的，那么最大的可能性就是房地产税。张明认为，房产税的到来可能比预想的还要早。

而另外一个表态则来自国家统计局。

在上半年经济运行的发布会上，国家统计局发言人毛盛勇在提到房价的时候提到，“从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地促进房地产平稳健康发展”。

除了常规的房地产政策统一口径外，特意提到了“加快房地产税”的问题，统计局一般是不做这类政策路径发言的，这个讲话可以说，信号释放的比较明显。

坊间一直预测，房地产税至少需要四年的时间才能落地，但是以现在的动作来看，提前的趋势势不可挡，至于具体的实施时间，是否可以参考棚改的时间点呢？

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现在的房地产市场调控，是因城施策，而未来房地产市场也会是冷热不均。

而就目前的情况来看，三四线城市的房地产风险还是不容小觑，猫哥就再啰嗦几句：

一线城市价格持平但总价居高不下，热点城市用价格倒挂来套利也要做到尽力而为；而三四线城市很可能是重复之前的故事，在上涨之后呈现长时间横盘的尴尬局面。

注意自己的杠杆率，把握好现金流，最好做到即便利率上浮，也依然能有足够的资金来补充，资金链断裂不是小事。

既然房地产税要提早到来，那么就要提早研判房地产税的所带来的的“掏钱包”的风险。

俞敏洪对于房价的判断，猫哥也不敢妄下断言，但是俞敏洪提出来的解决方案倒还值得参考：

● 第一个是打磨自己的能力和才华，在职场上实现跳跃式发展；

● 第二个是另起炉灶，打破寻常路径，通过创业等方式实现人生价值；

● 第三个是合理消费，学会投资，不买或少买会贬值的东西。

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